18/B maddesi hangi uyuşmazlıkları kapsar?
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten itibaren belirli uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk başvurusunu zorunlu kılmıştır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar bu kapsamda yer alır.
Kira bedelinin belirlenmesi, kira ilişkisinden doğan alacak veya dava yoluyla tahliye taleplerinde, talebin dayanağıyla birlikte dava şartı değerlendirilmelidir. Kanundaki kapsam yalnızca konut kiralarıyla sınırlandırılmamıştır. Buna karşılık her taşınmaz davası sırf taşınmazla ilgili olduğu için otomatik olarak 18/B kapsamına girmez.
İlamsız tahliye istisnasını doğru ayırın
18/B’nin kira uyuşmazlıklarına ilişkin bendinde, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı tutulur. Bu istisna, bütün tahliye taleplerinin arabuluculuktan muaf olduğu şeklinde okunamaz. İzlenen takip veya dava yolu ile istenen hukuki koruma birlikte değerlendirilmelidir.
Dava şartı arabuluculukta genel sonuçlandırma süresi, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren üç hafta; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta ek süredir. Başvuru ve son tutanak tarihleri, ilgili zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin değerlendirilmesinde ayrıca kaydedilmelidir.
Taraf ve taşınmaz bilgileri hazırlığın merkezindedir
Ortaklığın giderilmesi görüşmelerinde güncel tapu kaydı, paylar ve hak sahipleri; kira dosyasında sözleşme, ödeme kayıtları ve bildirimler; kat mülkiyeti uyuşmazlığında yönetim planı ve ilgili kararlar hazırlığı kolaylaştırabilir. Kimlerin anlaşmadan etkileneceğinin baştan belirlenmesi, uygulanabilir bir çözüm kurmak için gereklidir.
Miras veya devir nedeniyle güncelliğini yitirmiş kayıtlar bulunduğunda hak sahipliği ve temsil belgeleri tamamlanmalıdır. Anlaşmada ada, parsel, bağımsız bölüm, pay veya kira dönemlerinin açıkça gösterilmesi; tahliye varsa teslim tarihi, anahtar ve depozito koşullarının somutlaştırılması yararlıdır.
Anlaşmadan sonra mahkeme şerhi ve tescil
18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine; diğer belgelerde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Tarafların ve avukatların imzası, bu özel zorunluluğu ortadan kaldırmaz.
Mahkeme, taşınmazla ilgili anlaşmayı arabuluculuğa ve cebri icraya elverişlilik ile taşınmaza ilişkin yasal sınırlamalar yönünden denetler. 7531 sayılı Kanun ile eklenen 18/B’nin 5. fıkrası uyarınca devir veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmanın taraflarından biri, şerh sonrasında tapudan tescil isteyebilir. Tapu müdürlüğünün gerekli incelemesi devam eder; anlaşmanın imzalanması tek başına tescil işlemini tamamlamaz.